Les temps sont durs pour le marché immobilier. Le manque de stocks et les taux hypothécaires élevés se sont combinés pour priver les propriétaires de l’incitation à vendre leurs maisons à des prix presque records, tandis que les acheteurs potentiels sont effrayés par le choc des autocollants et la perspective de rembourser le prêt.
– Jeudi, le rapport hypothécaire hebdomadaire de Freddie Mac a révélé que même si les taux d’un prêt sur 30 ans avaient baissé d’un cran à 7,12 %, il s’agissait toujours de la quatrième semaine consécutive de taux de 7 % ou plus. Mercredi, la Mortgage Bankers Association a déclaré que les demandes de prêts hypothécaires avaient chuté de 28 % depuis l’année dernière et se situaient désormais à leur plus bas niveau depuis fin 1996.
– L’Association nationale des constructeurs d’habitations a déclaré le mois dernier que son enquête d’août sur la confiance des constructeurs avait chuté de 6 points à 50 sur 100 après sept mois de hausse des niveaux de confiance. L’indice mesurant le trafic des acheteurs potentiels a également baissé de 6 points à 34.
– Les ventes de maisons existantes en juillet ont chuté de 2,2% pour atteindre un niveau annuel de 4,07 millions. Il y a un an, les ventes s’élevaient à 4,88 millions. Bien que les ventes en attente aient légèrement augmenté au cours du même mois, elles sont toujours en baisse de 14 % par rapport à 2022.
Le logement a connu une période record alors que le pays faisait face à la pandémie de coronavirus. Les politiques de travail à distance et les mesures de relance massives de Washington, associées à des taux hypothécaires extrêmement bas, ont encouragé de nombreuses personnes à déménager et à acheter un logement. Cela a à son tour fait monter les prix, en particulier dans certaines des grandes villes côtières, permettant aux propriétaires d’échanger contre des logements plus grands et plus abordables au-delà des distances de déplacement traditionnelles.
Caricatures sur le changement climatique
« Les taux devraient continuer de baisser par rapport aux sommets du début de l’été, mais les prix élevés des logements et les problèmes croissants d’accessibilité pèsent lourdement sur un plus grand nombre d’acheteurs potentiels », a déclaré Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS. « Dans le même temps, l’équilibre entre la location et la propriété sur de nombreux marchés s’est déplacé vers la location à mesure que de nouveaux appartements sont construits. »
Sturtevant a ajouté que quelque chose d’autre pourrait être à l’œuvre sur le marché actuel.
« Il y a aussi le facteur fatigue. Après deux années de frénésie sur le marché immobilier alimentée par la pandémie et une autre année de hausse des taux et de stocks serrés, les consommateurs sont las. Même si les taux descendaient en dessous de 7 % dans les semaines à venir, cela n’empêcherait pas un ralentissement du marché cet automne.
Un autre indicateur d’inquiétude pour le secteur du logement est la baisse des demandes de refinancement d’un prêt hypothécaire. Pendant la pandémie, alors que la Réserve fédérale a abaissé les taux d’intérêt, les taux hypothécaires sont tombés à 3 % et moins, provoquant une vague de refinancements.
Mais la semaine dernière, les demandes de refinancement ont chuté de 5 % et sont désormais 30 % inférieures à celles d’il y a un an. Une grande majorité de propriétaires ont actuellement des prêts hypothécaires dont les taux sont inférieurs à 4 %.
« Les demandes de prêts hypothécaires sont tombées à leur plus bas niveau depuis décembre 1996, malgré une baisse des taux hypothécaires », a déclaré Joel Kan, économiste en chef adjoint à la Mortgage Bankers Association. « Les demandes d’achat et de refinancement ont chuté, l’indice des achats atteignant son plus bas niveau depuis 28 ans, les acheteurs potentiels restant à l’écart en raison du faible stock de logements et des taux hypothécaires élevés. »
Les prix n’ont pas encore baissé de manière significative. Selon les données de la société immobilière Redfin, le prix médian d’une maison a augmenté de 4,5 % au 3 septembre, pour atteindre 378 725 $. Le versement hypothécaire médian est de 2 612 $, en hausse de 15 % par rapport à il y a un an.
Les données de Redfin montrent que le nombre total de logements sur le marché est en baisse de 18 % par rapport à il y a un an, la plus forte baisse depuis février 2022 et l’un des principaux facteurs faisant grimper les prix.
« Le marché progresse, notamment pour les maisons clé en main », a déclaré Niko Voutsinas, agent de Chicago Redfin, sur le site Internet de la société. « Si les gens trouvent un moyen d’acheter au lieu de louer, ils le feront. Certains acheteurs réduisent d’autres dépenses pour augmenter leur budget immobilier parce qu’ils pensent que les prix des logements ne feront qu’augmenter. Ils craignent que les tarifs à la minute baissent et qu’un flot de concurrence les évince.
Et c’est là que réside l’énigme. Si, comme prévu, les taux hypothécaires baissent lorsque la Fed cesse de relever les taux d’intérêt et que l’économie et l’inflation se calment, une vague d’acheteurs pourrait se matérialiser. Mais cela ne fera probablement que faire monter les prix et réduire davantage le stock de maisons à vendre.
